Проектной компании на УСН НДС закладывают в цену так: в договоре прямо пишут, что цена указана без налога и НДС начисляется сверху по ставке, которую бюро применяет на дату реализации, либо что цена включает НДС по конкретной ставке с оговоркой на случай её изменения. Если договор о налоге молчит и иное не следует из обстоятельств его заключения или других условий договора, суды исходят из того, что налог уже внутри цены (п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33), и платит его по сути бюро. С 2026 года освобождение от НДС на УСН действует только при доходе до 20 млн ₽ (п. 1 ст. 145 НК РФ), поэтому для бюро с выручкой в десятки миллионов вопрос уже не «платить ли», а «по какой ставке и за чей счёт». Ниже — как выбрать ставку, какие формулировки ставить в договор и что делать с уже подписанными договорами.

Коротко

• Организации на УСН — плательщики НДС, но освобождены от него, если доход за предыдущий год не превысил 20 млн ₽ (порог для доходов 2025–2028 годов). Превысили 20 млн ₽ в течение года — НДС начисляют с первого числа следующего месяца (п. 1, 5 ст. 145 НК РФ).
• Плательщик на УСН выбирает: 5% или 7% без вычета входящего налога либо общую ставку 22% с вычетами (п. 3, 8 ст. 164 НК РФ).
• Пониженную ставку применяют не менее 12 кварталов подряд; при первом переходе отказаться можно в течение четырёх кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ).
• Цена без упоминания НДС по общему правилу считается включающей налог. Формулировка цены в договоре — это деньги бюро.
• Для бюро, где главный расход — зарплата и фрилансеры без НДС, ставка 5% обычно дешевле; 22% выгодна, когда много входящего НДС от субподрядчиков.
• Многолетние договоры должны предусматривать, что происходит с ценой при изменении ставки или статуса бюро.

Касается ли НДС на УСН вашего бюро?

НДС касается бюро на УСН, если его доход за прошлый год превысил 20 млн ₽ или превысит этот порог в текущем году. Освобождение действует, если доход за предшествующий год не превысил 20 млн ₽ — для доходов 2025–2028 годов, 15 млн ₽ — для дохода 2029 года и 10 млн ₽ — для доходов 2030 года и последующих лет (п. 1 ст. 145 НК РФ).

Порог проверяют дважды. Сначала по итогам прошлого года: бюро с выручкой 180 млн ₽ за 2025 год в 2026 году уже не освобождено. Затем в течение года: если доход с начала года превысил 20 млн ₽, обязанности плательщика начинаются с первого числа месяца, следующего за месяцем превышения (п. 5 ст. 145 НК РФ). Небольшое бюро может начать год без НДС и стать плательщиком весной, посреди действующих договоров.

Лимиты 250 и 450 млн ₽ индексируются в том же порядке, что и предел для самой УСН (п. 9 ст. 164, п. 2 ст. 346.12 НК РФ). Коэффициент-дефлятор на 2026 год — 1,090, поэтому в 2026 году лимиты составляют 272,5 и 490,5 млн ₽. Если доход превысил 250 млн ₽, право на 5% теряется с первого числа следующего месяца; при превышении 450 млн ₽ право на 5% и 7% теряется с первого числа месяца, в котором было превышение (п. 8 ст. 164 НК РФ). Лимиты и коэффициент-дефлятор сверяйте с действующей редакцией НК РФ на дату расчёта.

Как изменение затронуло бюро в целом и почему договор и налог теперь нельзя обсуждать порознь, — в статье о юристе и бухгалтере в одной команде.

Какую ставку выбрать: 5% или 22%?

Ставку выбирают по доле входящего НДС: при 5% или 7% вычета нет, а налог, предъявленный поставщиками, включается в стоимость покупок (подп. 8 п. 2 ст. 170 НК РФ); при 22% входящий налог можно принять к вычету. Для архитектурного бюро, где основные расходы — зарплата и исполнители без НДС, входящего налога мало, и 5% обычно дешевле.

Грубое правило для сравнения: 22% с вычетами выгоднее 5%, если входящий НДС превышает примерно 17% выручки без налога, то есть если покупки у поставщиков со ставкой 22% (без налога) больше примерно 77% выручки. Для проектной компании это редкость, но бывает при большом объёме субподряда у инженеров на общем режиме.

Пример расчёта. Выручка по договору — 12 млн ₽ без НДС. Субподрядчики на общем режиме выполнили разделы на 4 млн ₽ плюс 22% НДС (880 тыс. ₽).

Расчёт упрощён: он не учитывает налог по УСН и влияние входящего НДС на расходы. При объекте «доходы минус расходы» входящий НДС, не принятый к вычету, учитывается в расходах (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Есть и вторая сторона — заказчик. Девелопер на общем режиме вправе принять к вычету налог, предъявленный ему по счёту-фактуре, по общим правилам ст. 171, 172 НК РФ. При 22% вычет больше, поэтому для части заказчиков цена бюро на 22% с НДС может быть сопоставима с ценой на 5%. Это аргумент в переговорах, но решение о ставке принимается сразу для всех договоров бюро, а не для одного заказчика.

Учтите срок. Ставку 5% или 7% применяют не менее 12 последовательных кварталов, но при первом переходе можно отказаться в течение четырёх кварталов (п. 9 ст. 164 НК РФ). Ошибку первого года ещё можно исправить, потом — только после 12 кварталов.

Не уверены, какую ставку НДС выбрать и как переписать договоры? Пришлите выручку за год и два крупнейших договора — ответим в тот же день. +7 495 769-07-77 · t.me/gorshkovmorozovlegal

Что будет, если в договоре не написано про НДС?

Если в договоре нет прямого указания, что цена не включает налог, и иное не следует из обстоятельств заключения или других условий договора, суды исходят из того, что налог выделяется из указанной цены расчётным методом (п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33). Учесть налог в цене и выделить его в документах — бремя продавца как налогоплательщика, подчеркнул Пленум.

Что это значит в деньгах. Договор на 12 млн ₽ без упоминания НДС:

• при ставке 5% налог внутри цены — 571 428,57 ₽ (12 млн × 5/105), бюро остаётся 11 428 571,43 ₽;
• при ставке 22% — 2 163 934,43 ₽ (12 млн × 22/122), бюро остаётся 9 836 065,57 ₽.

Разница с ожиданием «12 млн плюс налог» — от полумиллиона до двух с лишним миллионов рублей по одному договору. НК РФ прямо требует предъявлять налог покупателю дополнительно к цене (п. 1 ст. 168 НК РФ), и договор должен это отражать.

Опаснее всего ситуация, когда бюро подписывало договоры, будучи освобождённым, с формулировкой «НДС не облагается», а потом стало плательщиком. Налог с реализации после превышения порога придётся начислить, а сможет ли бюро получить его с заказчика сверх цены, зависит от формулировки договора и переговоров.

Как написать цену в договоре на проектирование?

Цену пишут так, чтобы из договора однозначно следовало, включён ли НДС и что будет при изменении ставки или статуса бюро. Готовых «правильных» формулировок нет, но есть рабочие модели.

Несколько практических правил:

• Аванс. Получение аванса — тоже момент определения налоговой базы: по общему правилу база определяется на наиболее раннюю из дат — отгрузки или оплаты (п. 1 ст. 167 НК РФ). Значит, если акт будет подписан в следующем квартале, налог с аванса начисляют уже в квартале получения денег, и касса должна это выдержать.
• Неоплаченный акт. Налог начисляется по отгрузке, даже если заказчик ещё не заплатил. Если акт подписан или работа сдана, а денег нет, бюро платит НДС из своих средств. О том, как получить оплату, — в статье о том, что делать, если заказчик не подписывает акт.
• Изменение ставки. С 1 января 2026 года основная ставка НДС выросла с 20% до 22%. В договорах с оговоркой «НДС по ставке на дату реализации» цена с налогом пересчитывается по самому договору; в договорах с фиксированной суммой «в том числе НДС 20%» разницу приходится обсуждать с заказчиком.
• Субподрядчики и фрилансеры. Их статус влияет на входящий налог. Самозанятые и исполнители без НДС входящего налога не дают.

Какие ещё пункты договора с девелопером стоит проверить до подписания, — в статье о договоре с девелопером на проектирование.

Что делать с договорами, которые уже подписаны?

Подписанные договоры сначала инвентаризируют: какие из них будут исполняться после того, как бюро стало плательщиком, что в них написано о налоге и сколько бюро теряет по каждому. Потом решают, где просить допсоглашение, а где закладывать налог в следующий этап.

Порядок работы:

1. Реестр договоров. Цена, формулировка о НДС, оставшиеся этапы и авансы, сроки.
2. Расчёт потерь. Сколько налога придётся выделить из цены по каждому договору при выбранной ставке.
3. Письмо заказчику. Объясните изменение и предложите допсоглашение: налог сверху по оставшимся этапам. По общему правилу договор изменяют по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), поэтому в одностороннем порядке цену не поднять.
4. Приоритет. Начинайте с договоров, где осталось больше всего этапов и где заказчику важен вычет: ему проще согласиться.
5. Новые договоры. С этого дня все договоры — с формулировкой о налоге сверху или с оговоркой о ставке.

Существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) для налоговых изменений работает редко: условия этой нормы строгие, а изменить договор суд может лишь в исключительных случаях (п. 4 ст. 451 ГК РФ). Рассчитывать стоит на переговоры и на правильную формулировку в следующих договорах.

Пример из практики: типовая ситуация

Типовая ситуация (условный пример, не дело конкретного клиента). Архитектурное бюро на УСН: доход за 2024 и 2025 годы — больше 20, но меньше 60 млн ₽, поэтому в 2025 году оно было освобождено от НДС, а с 1 января 2026 года стало плательщиком. В портфеле восемь договоров с девелоперами, подписанных в 2024–2025 годах с формулировкой «цена твёрдая», про НДС в них ничего нет. Основные расходы — зарплата и фрилансеры-самозанятые, субподрядчиков на общем режиме немного.

Неудачный сценарий. Бюро выбирает ставку по совету знакомых, не считает. По старым договорам налог выделяется из цены, маржа падает, а аванс по новому договору приходит раньше акта, и налог с него платят из денег на зарплату.

Рабочий сценарий. Бухгалтер и юрист вместе считают входящий налог и выбирают 5%. Составляют реестр договоров и расчёт потерь, пишут заказчикам письма с предложением допсоглашений по оставшимся этапам, начиная с крупнейших. В шаблон договора вносят формулировку «кроме того НДС по ставке на дату реализации». Результат переговоров не гарантирован, но потери ограничены известными договорами, а новые заключаются уже с налогом сверху.

Что делать в первые 7 и 30 дней

Первые 7 дней.

1. Проверьте доход за прошлый год и с начала текущего: освобождено ли бюро и когда может перестать быть.
2. Посчитайте долю входящего НДС в расходах.
3. Составьте реестр действующих договоров с формулировками о налоге.
4. Проверьте, какие авансы ожидаются в ближайшие месяцы.
5. Обновите шаблон договора: цена без НДС, налог сверху по применимой ставке.

Первые 30 дней.

1. Выберите ставку вместе с бухгалтером и юристом, с расчётом на три года вперёд.
2. Посчитайте потери по каждому действующему договору.
3. Направьте заказчикам предложения о допсоглашениях.
4. Проверьте договоры с субподрядчиками и фрилансерами на предмет НДС.
5. Спланируйте кассу: налог с авансов и с неоплаченных актов.
6. Назначьте ответственного, который следит за порогами дохода в течение года.

Ошибки, которые стоят дороже всего

• Подписывать цену без упоминания НДС. Налог окажется внутри цены за счёт бюро.
• Писать «НДС не облагается» без оговорки. При переходе в плательщики цена останется прежней.
• Выбирать ставку без расчёта. После первых четырёх кварталов от 5% нельзя отказаться до истечения 12 кварталов, а 22% без входящего налога дороже.
• Забывать про авансы. Налог с аванса платят раньше, чем приходят основные деньги.
• Фиксировать «в том числе НДС 20%». Любое изменение ставки бьёт по бюро.
• Не следить за порогом в течение года. Обязанность платить налог возникает с первого числа следующего месяца, а не с нового года.

Частые вопросы

С какого дохода бюро на УСН платит НДС? Если доход за прошлый год превысил 20 млн ₽ (порог для доходов 2025–2028 годов) или превысил его с начала текущего года. В последнем случае обязанности плательщика возникают с первого числа следующего месяца (п. 1, 5 ст. 145 НК РФ).

Можно ли поменять ставку 5% на 22% через год? Да, если бюро перешло на 5% впервые и четыре квартала применения ставки ещё не прошли; иначе ставку применяют не менее 12 кварталов подряд (п. 9 ст. 164 НК РФ).

Можно ли принять к вычету входящий НДС при ставке 5%? Нет. При ставках 5% и 7% налог, предъявленный поставщиками, включается в стоимость покупок (подп. 8 п. 2 ст. 170 НК РФ). При объекте «доходы минус расходы» его можно учесть в расходах.

Если в договоре цена без упоминания НДС, можно ли добавить налог сверху? Без согласия заказчика — по общему правилу нет: суды исходят из того, что налог включён в цену (п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ № 33). Можно предложить допсоглашение.

Нужно ли выставлять счета-фактуры на УСН? Если бюро стало плательщиком НДС, да: при реализации оно предъявляет налог покупателю и оформляет документы по правилам гл. 21 НК РФ. Бюро на УСН, освобождённое от НДС, счета-фактуры не составляет (п. 5 ст. 168 НК РФ).

Выгодна ли заказчику ставка 22%? Заказчику на общем режиме — чаще да, ведь вычет у него больше. Но ставка выбирается для всего бюро, поэтому решайте по своей структуре расходов, а с заказчиком обсуждайте итоговую цену.

Когда звать юриста

Звать юриста вместе с бухгалтером стоит, когда бюро впервые становится плательщиком НДС или приближается к порогу, когда выбираете ставку, и до подписания каждого крупного договора, пока шаблон не исправлен. Ошибка в формулировке цены стоит процентов от выручки по договору, а не от бюджета на юриста.

«Горшков, Морозов и партнёры» ведёт такие дела так: дело ведёт партнёр лично, юристы и бухгалтеры работают в одной команде, поэтому расчёты и финансовый анализ делаем сами.

Работа начинается с оценки перспектив — отдельного этапа до договора на ведение дела. Партнёр изучает документы и оценивает: что можно сделать, какой сценарий реален и сколько будет стоить каждый следующий этап. На выходе — расчёт ставки НДС по структуре расходов бюро, реестр действующих договоров с оценкой потерь и формулировки о цене и налоге для шаблона и допсоглашений. Стоимость самой оценки и срок её подготовки называем до начала работы — позвоните или напишите в Telegram, ответим в тот же день. Дальше каждый этап идёт по фиксированной смете. По договорённости часть вознаграждения может зависеть от результата (гонорар успеха); что считается результатом, записывается в договоре, а базовая часть сметы от исхода не зависит. Если перспектив мало, скажем об этом до договора.

+7 495 769-07-77 · Telegram t.me/gorshkovmorozovlegal · info@gmlegal.ru · Москва, ул. Пятницкая, 6/1с1 · оставить заявку. Конфиденциально.

Подробнее о практике — сопровождение бизнеса.

---

Материал подготовлен юристами практики сопровождения бизнеса «Горшков, Морозов и партнёры». Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию по конкретному делу.