Банкротство застройщика — особая процедура по § 7 главы IX Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: граждане — участники строительства получают приоритет перед большинством кредиторов, а Фонд развития территорий может достроить дом или выплатить возмещение. Учредитель и директор отвечают по долгам застройщика личным имуществом, когда суд признает их контролирующими лицами и свяжет их решения с неплатёжеспособностью компании либо установит неподачу заявления о банкротстве (ст. 61.10–61.12). Отдельно с них могут взыскать убытки по конкретным сделкам (ст. 61.20 Закона о банкротстве, ст. 53.1 ГК РФ), а личное поручительство — самостоятельный долг, для которого статус контролирующего лица не нужен.

Коротко

• Участник строительства — физическое лицо, у которого к застройщику есть требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также публично-правовое образование (РФ, регион, муниципалитет) с требованием о передаче жилого помещения или денежным требованием (ст. 201.1 Закона о банкротстве). Юрлица в это понятие не входят. Денежные требования граждан удовлетворяют раньше большинства других кредиторов.
• Если дом строился на эскроу, деньги дольщиков лежат в банке: когда застройщика признали банкротом и открыли конкурсное производство, дольщик может отказаться от договора и получить их обратно. Главным кредитором застройщика в таком проекте обычно становится банк по проектному финансированию.
• Учредитель, бенефициар и директор отвечают по общим правилам о субсидиарной ответственности контролирующих лиц, а не за сам факт банкротства.
• В девелопменте под удар чаще всего попадают внутригрупповые займы, расчёты с аффилированным генподрядчиком, продажа квартир «своим» и перевод земли или прав на проект в другую компанию группы.
• Долг по субсидиарке, как правило, не списывается и в личном банкротстве учредителя или директора.
• Защиту дешевле собрать до банкротства, пока документы на месте и люди, принимавшие решения, ещё работают в компании.

Особенности банкротства застройщика: чем оно отличается от обычного

Три правила § 7 главы IX Закона о банкротстве меняют положение застройщика: граждане — участники строительства удовлетворяются раньше большинства кредиторов (ст. 201.9), в деле участвует Фонд развития территорий, а недостроенный объект можно передать другому застройщику вместе с обязательствами перед гражданами (ст. 201.15-1, 201.15-2).

Особые правила применяются, если к компании есть требования участников строительства. Застройщиком здесь считается юрлицо любой формы или предприниматель, к которым есть такие требования: не только специализированный застройщик с договорами долевого участия по Закону № 214-ФЗ, но и тот, кто собирал деньги граждан на строительство жилья по иным возмездным договорам.

Что это меняет для собственника:

1. Состав кредиторов. Денежные требования граждан — первые в третьей очереди, подрядчики и налоговый орган идут в четвёртой (ст. 201.9). Банк-залогодержатель получает установленную законом часть выручки от продажи предмета залога (ст. 201.14). Требования компаний группы могут быть понижены в очерёдности (п. 8, 22 Постановления Пленума ВС РФ от 23.12.2025 № 41).
2. Фонд развития территорий (публично-правовая компания, бывший Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства) может профинансировать достройку или выплатить гражданам возмещение. Выплатив деньги, Фонд сам становится крупным кредитором — с юристами, ресурсом и интересом вернуть потраченное.
3. Судьба объекта. Недостроенный дом и участок можно передать другому застройщику или Фонду (ст. 201.15-1, 201.15-2), а если Фонд отказался финансировать достройку — кооперативу граждан (ст. 201.10). «Отдать проект и забыть» не получится: история проекта останется в материалах дела.
4. Публичность. Дело застройщика с дольщиками часто попадает в новости, а у прокуратуры и следователей может появиться повод присмотреться к руководству.

Законодательство о банкротстве застройщиков часто меняется, поэтому правила конкретного дела сверяют с редакцией закона на дату процедуры.

Что будет с дольщиками и эскроу, если застройщик банкротится?

Если дом строился с использованием счетов эскроу, деньги граждан лежат в банке, а не на счетах застройщика. Признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства дают дольщику право в одностороннем порядке отказаться от договора, после чего банк возвращает деньги (ч. 7 ст. 15.4, ч. 7–8 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Счёт эскроу — счёт в банке, на котором деньги дольщика блокируются до ввода дома в эксплуатацию и только потом переходят застройщику. Средства физлица на таком счёте дополнительно застрахованы в системе страхования вкладов в пределах лимита, установленного законом (ст. 13.2 Закона № 177-ФЗ).

Если деньги привлекались по старой схеме — напрямую на счёт застройщика, — граждане включаются в реестр требований участников строительства: с требованием о передаче жилого помещения или с денежным требованием. Дальше решается, достроит ли объект Фонд, новый застройщик или гражданам выплатят возмещение.

Для учредителя и директора эта разница принципиальна:

Эскроу убирает самый опасный эпизод — «потратили деньги дольщиков не по назначению», — но банкротство и в этом случае наступает из-за чьих-то решений, и управляющий будет искать, чьих именно.

Что делать дольщику, если застройщик подал на банкротство

Дольщику, чей застройщик подал на банкротство, нужно найти дело в картотеке kad.arbitr.ru и сообщения управляющего на Федресурсе и проверить, на чём строился дом. При эскроу после открытия конкурсного производства дольщик вправе отказаться от договора, и деньги возвращает банк, где открыт счёт: порядок уточняют у него. Если деньги платили застройщику напрямую, нужно заявить требование в реестр конкурсному управляющему — о передаче квартиры или денежное — не позднее 45 дней со дня получения его уведомления (опубликованное считается полученным через 15 дней; пропуск по уважительной причине суд может восстановить, п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве) и следить за решениями Фонда по объекту.

Кто отвечает за долги застройщика: учредитель, бенефициар, директор?

По долгам застройщика лично отвечает контролирующее должника лицо (КДЛ), чьи решения привели к неплатёжеспособности, — учредитель, бенефициар, директор или финансовый руководитель (ст. 61.10, 61.11 Закона о банкротстве). Запись в ЕГРЮЛ сама по себе ни ответственности не создаёт, ни от неё не защищает.

Контролирующим должника лицом (КДЛ) признают того, кто не более чем за три года до появления признаков банкротства, а также после их появления и до принятия судом заявления о банкротстве мог давать должнику обязательные указания или иным образом определять его действия (п. 1 ст. 61.10 Закона о банкротстве).

В девелоперской группе на эту роль претендуют сразу несколько человек:

Основания ответственности те же, что в любом банкротстве: действия, из-за которых компания не может погасить долги (ст. 61.11), и неподача заявления о банкротстве (ст. 61.12). Подробно о презумпциях и границах статуса — в статье о том, кого признают КДЛ.

Какие сделки девелопера оспорят и превратят в субсидиарку?

Оспорят прежде всего сделки, по которым деньги или активы проекта ушли в другие компании группы или к связанным лицам без равноценного встречного предоставления.

В банкротстве застройщика работают общие правила: неравноценную сделку оспаривают, если она совершена в течение года до принятия заявления о банкротстве или позже (п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве), сделку с целью причинить вред кредиторам — в течение трёх лет (п. 2 ст. 61.2). Если сделка, совершённая контролирующим лицом, в его пользу или с его одобрения, причинила кредиторам существенный вред, предполагается, что невозможность полностью погасить требования кредиторов вызвана действиями контролирующего лица (подп. 1 п. 2 ст. 61.11 Закона о банкротстве; п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 53). Периоды, давность и порядок разобраны в статье об оспаривании сделок при банкротстве.

Типовые эпизоды в делах девелоперов:

Отдельная тема — деньги граждан, привлечённые до перехода на эскроу. Закон № 214-ФЗ требует использовать их по целевому назначению. Если управляющий покажет, что их потратили на другой объект или на расходы группы, этот эпизод становится центральным и для субсидиарки, и для следователя.

Застройщик получает иски подрядчиков или требование банка о досрочном возврате? Пришлите структуру группы и перечень сделок между компаниями за три года — ответим в тот же день. +7 495 769-07-77 · t.me/gorshkovmorozovlegal

Можно ли защититься, если кризис вызван рынком, а не руководством?

Собственник застройщика защищается доводом о рыночных причинах кризиса — дорогих кредитах, сворачивании льготной ипотеки, росте цен на материалы, — если докажет документами того времени, что банкротство вызвали они, а не его решения (п. 4 и 16 Постановления Пленума ВС РФ № 53).

Пленум разводит понятия: объективное банкротство (п. 4) — момент, когда из-за превышения обязательств над реальной стоимостью активов компания стала неспособна рассчитаться со всеми кредиторами, — и действия КДЛ, которые стали необходимой причиной банкротства (п. 16). Отвечают по ст. 61.11 за действия, без которых объективное банкротство не наступило бы.

Довод «виноват рынок» работает, только если документы созданы тогда, а не после. Хронология, которую суд хочет увидеть:

Отдельно — момент подачи заявления о банкротстве. Если признаки неплатёжеспособности не означали объективного банкротства, руководитель, добросовестно выполнявший экономически обоснованный план выхода из кризиса, может быть освобождён от субсидиарной ответственности на период, пока выполнение плана было разумным (п. 9 Пленума № 53). Для застройщика таким планом бывает реструктуризация долга перед банком, привлечение соинвестора или продажа части проекта. План должен существовать на бумаге и исполняться. Иначе месяц на подачу заявления отсчитают от момента, когда разумный руководитель должен был увидеть основания для него.

Какие ещё риски, кроме субсидиарки?

Кроме субсидиарной ответственности собственник и директор застройщика рискуют убытками, административной и уголовной ответственностью, а также личными обязательствами по поручительствам.

• Убытки. С директора и КДЛ можно взыскать убытки, причинённые конкретной сделкой (ст. 61.20 Закона о банкротстве, ст. 53.1 ГК РФ). Этот иск часто идёт параллельно с субсидиаркой.
• Поручительства. Банки, финансирующие стройку, обычно берут поручительство собственника. Это прямой личный долг, и для его взыскания суду не нужно признавать никого КДЛ.
• Административная ответственность. За неподачу заявления о банкротстве ч. 5 ст. 14.13 КоАП РФ предусматривает штраф руководителю, а при повторном нарушении ч. 5.1 — дисквалификацию. Нарушения законодательства о долевом строительстве влекут ответственность по ст. 14.28 КоАП РФ.
• Уголовная ответственность. При выводе активов, фиктивном или преднамеренном банкротстве возможна уголовная ответственность по ст. 195–197 УК РФ. Для застройщиков отдельно существует ст. 200.3 УК РФ о привлечении денег граждан в нарушение законодательства о долевом строительстве, а нецелевое расходование денег дольщиков следствие может квалифицировать как мошенничество (ст. 159 УК РФ).

Срок давности — три года с момента, когда заявитель узнал или должен был узнать об основаниях, но не позднее трёх лет со дня признания должника банкротом и не позднее десяти лет со дня спорных действий (п. 5 ст. 61.14 Закона о банкротстве). Подробно — в статье о сроке давности субсидиарной ответственности.

Требование о привлечении к субсидиарной ответственности по общему правилу не списывается при банкротстве гражданина и сохраняется после завершения процедуры (п. 6 ст. 213.28 Закона о банкротстве). Что при этом происходит с жильём и имуществом семьи — в статье заберут ли квартиру по субсидиарке.

Что делать в первые 7 и 30 дней

Если проект уже трещит — банк заговорил о досрочном возврате, подрядчики пошли в суд, продажи встали, — порядок действий такой.

Первые 7 дней.

1. Остановите сделки внутри группы, переводы земли и прав, продажи квартир связанным лицам. Каждая такая операция в этот момент — готовый эпизод для управляющего.
2. Соберите в одном месте документы за три года: решения органов управления всех компаний группы, договоры займов, генподряда, проектного финансирования, реестр продаж.
3. Зафиксируйте, кто в группе реально принимает решения по проекту: кто согласует бюджет, платежи, цены. Это «карта решений» — она понадобится и для защиты, и для трезвой оценки собственного риска.
4. Проверьте личные поручительства и залоги собственника и директора.
5. Не переоформляйте личное имущество на родственников: такие сделки оспаривают в личном банкротстве собственника — подробнее в статье о поручителе при банкротстве компании.

Первые 30 дней.

1. Подготовьте финансовый анализ: когда появились признаки неплатёжеспособности и что их вызвало. От этого зависит, с какой даты посчитают срок на подачу заявления.
2. Оформите план выхода из кризиса — с расчётами, сроками и ответственными — и начните его исполнять. Как вести переговоры с банком и что делать с исками подрядчиков — в статье о реструктуризации долгов юридических лиц.
3. Проведите ревизию сделок за три года по таблице выше: что объяснимо, что нет, каких документов не хватает.
4. Решите, кто и когда будет отвечать за подачу заявления о банкротстве, если план не сработает. Месяц на подачу — жёсткий ориентир.
5. Договоритесь о порядке коммуникации с дольщиками, банком и Фондом. Молчание в таких делах легко превращается в жалобы в прокуратуру.

Ошибки, которые стоят дороже всего

Эти ошибки особенно дорого обходятся собственнику застройщика.

• «Спасти» землю или проект переводом в новую компанию. Сделку могут оспорить, а сам перевод — использовать как довод об умысле.
• Финансировать новый проект деньгами старого. Даже если логика бизнеса понятна, суд увидит, что кредиторы одного дома оплатили другой.
• Тянуть с заявлением о банкротстве без плана. Ответственность по ст. 61.12 копится с каждым новым обязательством после пропущенного срока.
• Передать управляющему неполные документы. Если из-за этого существенно затруднены процедуры, действует презумпция против руководителя (подп. 2 п. 2 ст. 61.11).
• Рассчитывать, что за всё ответит номинальный директор. Суд ищет того, кто реально управлял.
• Звать юриста после заявления управляющего. К этому моменту доказательства уже собрала другая сторона, а сроки на возражения короткие.

Пример из практики

В споре о субсидиарной ответственности по девелоперскому проекту требования могут предъявить не только руководству, но и тем, кто вкладывал в проект деньги. В одном из дел «Горшков, Морозов и партнёры» защитили иностранного инвестора российского девелопера от требований о субсидиарной ответственности свыше 2 млрд рублей: ключевым было разграничить статус инвестора и лица, фактически контролирующего компанию (описание дела на странице кейсов).

Частые вопросы

Могут ли дольщики напрямую взыскать деньги с учредителя застройщика? Дольщики, как правило, не взыскивают долг с учредителя застройщика отдельным иском: требование к контролирующим лицам заявляют в деле о банкротстве, а после его завершения или прекращения — по особым правилам ст. 61.14 и 61.19. В деле его могут подать арбитражный управляющий и конкурсные кредиторы, в том числе Фонд. Взысканное распределяют между кредиторами по правилам закона.

Если проект на эскроу, субсидиарка учредителю не грозит? Эскроу не защищает учредителя застройщика от субсидиарной ответственности: деньги дольщиков защищены, но долги перед банком по проектному финансированию, подрядчиками и налоговым органом остаются. Займы группе, авансы аффилированному генподрядчику и вывод земли проверяют так же строго: разбор в статье о субсидиарке для собственника стройки.

Отвечает ли директор специализированного застройщика, если бюджет проекта утверждала управляющая компания группы? Директор специализированного застройщика предполагается контролирующим лицом, даже если бюджет утверждала управляющая компания, но эту презумпцию можно опровергнуть. Нужны документы, где видно, кто согласовывал платежи, цены продаж и выбор подрядчиков, и что сам директор исполнял эти решения разумно.

Я вышел из девелоперского проекта год назад. Меня могут привлечь? Бывшего участника проекта могут привлечь, если он был контролирующим лицом в течение трёх лет до появления признаков банкротства. Выход не прекращает ответственность за прошлые решения, поэтому сохраните документы о том, в каком состоянии был проект на момент выхода.

Что будет с недостроенным домом? Недостроенный дом и участок могут передать другому застройщику или Фонду развития территорий вместе с обязательствами перед гражданами, либо Фонд выплатит гражданам возмещение. После выплаты требования Фонда вносят в реестр, и как кредитор он может требовать привлечения контролирующих лиц к ответственности.

Сколько длится спор о субсидиарке по застройщику? Спор о субсидиарной ответственности с учётом обжалования часто занимает больше года. От чего это зависит — в статье о том, сколько длится спор о субсидиарной ответственности.

Когда звать юриста

Звать юриста стоит, когда проект впервые не укладывается в график платежей: банк пересматривает условия финансирования, подрядчики подают иски, продажи не покрывают расходы, а внутри группы начинают перекладывать деньги между проектами. В этот момент ещё можно разложить сделки по эпизодам, оформить план выхода из кризиса и разграничить роли так, чтобы через несколько лет было чем защищаться.

«Горшков, Морозов и партнёры» ведёт такие дела так: дело ведёт партнёр лично, юристы и бухгалтеры работают в одной команде, поэтому расчёты и финансовый анализ делаем сами.

Работа начинается с оценки перспектив — отдельного этапа до договора на ведение спора. Партнёр изучает документы и оценивает: что можно опровергнуть, какой сценарий реален и сколько будет стоить каждый следующий этап. На выходе — карта эпизодов по каждой компании и каждому проекту группы: сделки, платежи, роли участников — с оценкой риска и планом действий. Стоимость самой оценки и срок её подготовки называем до начала работы — позвоните или напишите в Telegram, ответим в тот же день. Дальше каждый этап идёт по фиксированной смете. По договорённости часть вознаграждения может зависеть от результата (гонорар успеха); что считается результатом, записывается в договоре, а базовая часть сметы от исхода не зависит. Если перспектив мало, скажем об этом до договора.

+7 495 769-07-77 · Telegram t.me/gorshkovmorozovlegal · info@gmlegal.ru · Москва, ул. Пятницкая, 6/1с1 · оставить заявку. Конфиденциально.

Подробнее о практике — банкротство и реструктуризация.

---

Материал подготовлен юристами практики банкротства и защиты контролирующих лиц «Горшков, Морозов и партнёры». Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию по конкретному делу.