Если владелец недвижимости в ОАЭ умер без завещания и не был мусульманином, шариат не применяется автоматически: для немусульман-иностранцев, проживавших в стране, Федеральный декрет-закон № 41 от 2022 года, по обзорам практиков, устанавливает гражданские доли, по общему правилу половину супругу и половину детям поровну. Шариат с фиксированными долями — это режим для мусульман.

Наследник также может просить суд применить иное право — то, на которое указывает закон ОАЭ о гражданских сделках. Сложнее всего случаи, когда владелец не жил в ОАЭ или вероисповедание спорно: там ответ должен дать местный юрист, а переоформить квартиру всё равно можно только через суд и земельный департамент.

Коротко

• Формула «всё поделят по шариату» для немусульман устарела: для немусульман, проживавших в ОАЭ, с 1 февраля 2023 года действует отдельный гражданский закон; для нерезидентов режим менее определён (см. таблицу).
• По ст. 11 декрета-закона № 41/2022 в изложении практиков без завещания: супруг — половина, дети — другая половина поровну, сыновья и дочери наравне. При этом наследник может просить о применении иного права, если нет зарегистрированного завещания об обратном.
• Новый Закон о гражданских сделках № 25 от 2025 года действует с 1 июня 2026 года. По обзорам юристов, наследование в общем случае следует праву гражданства, а вещные права на недвижимость и завещание иностранца на недвижимость в ОАЭ подчиняются праву ОАЭ.
• Для российской семьи разные режимы дают разные доли, поэтому интересы вдовы и детей могут разойтись.
• После смерти написать завещание уже нельзя. Но можно быстро собрать документы, определить суд и не допустить ошибок с легализацией.

По какому праву делят квартиру россиянина в ОАЭ?

Ответ зависит от трёх фактов: вероисповедания владельца, того, жил ли он в ОАЭ, и эмирата, где находится объект. Поэтому единого закона для всех случаев здесь нет. Ниже — рабочая карта, по которой можно понять свой случай и задать местному юристу правильный вопрос.

Почему в сети столько противоречий? Часть материалов написана до 2023 года, часть — брокерами. Свежие публикации практиков, включая Withers, пишут, что для немусульман шариат больше не применяется по умолчанию. Но судебная практика по новым законам молодая, и юристы прямо предупреждают о неопределённости.

Отдельно о российской логике. По ст. 1224 ГК РФ наследование недвижимости определяется правом страны её нахождения. То есть российский суд тоже направит вас в ОАЭ. Российское право придётся применять в самих ОАЭ, если суд примет право гражданства наследодателя. Его содержание придётся доказать суду на арабском языке. Обзор Conflict of Laws предупреждает, что на практике иностранное право применяется редко, даже если на него надлежаще сослались, поэтому заранее считайте и вариант с правилами ОАЭ.

Кто наследник и какие доли получает?

Для немусульманина, на которого распространяется декрет-закон № 41/2022, ст. 11, по изложению практиков, устанавливает порядок: сначала супруг и дети, затем родители, затем братья и сёстры. Сожитель без регистрации брака, пасынок или друг в этот порядок не входят: им имущество оставляют завещанием. Таблица ниже составлена по обзору MyHaven и описанию аналогичной нормы Абу-Даби на сайте суда ADJD.

Если детей нет, но есть супруг, текст требует внимательного прочтения: обзоры указывают, что он читается не вполне однозначно. Это вопрос к местному юристу. Как определяются доли детей без пережившего супруга, тоже уточняйте.

Почему вдова и дети могут хотеть разного права?

Потому что доли по праву ОАЭ и по российскому праву для той же семьи различаются, а наследник вправе просить об ином применимом праве. Вот расчёт для вдовы и двух детей.

Расчёт — при условии, что родителей наследодателя нет в живых: они наследуют в первой очереди наравне с супругом и детьми (п. 1 ст. 1142 ГК РФ).

Это арифметика, а не прогноз решения: суд ОАЭ не обязан следовать российской схеме, а применение российских правил о совместно нажитом нужно доказать. Но видно главное: дочери от первого брака может быть выгодно одно право, вдове — другое. Вторая жена отца и его сын от другого брака получат разные суммы в зависимости от того, какое право применит суд.

Так часто и начинается конфликт. Поэтому прежде чем подавать какие-либо заявления, надо посчитать доли по всем вероятным режимам и решить, какой подход вы поддерживаете. Обратите внимание на брачный договор: он может менять режим имущества, а значит и расчёт (подробнее о правах родственников — в статье о том, на что реально могут претендовать вторая жена и брат).

О «сводном брате»: это могут быть два разных человека (подробно — в статье о правах второй жены и сводного брата). Если это сын отца от другого брака, он ребёнок наследодателя и наследует наравне с другими детьми. Если это сын второй жены отца, не усыновлённый им, по умолчанию он наследником как ребёнок не является.

Отец умер, квартира в Дубае, а вы не знаете, какое право применят? Пришлите свидетельство о праве собственности и данные о семье — ответим в тот же день. +7 495 769-07-77 · t.me/gorshkovmorozovlegal

Как оформить наследство на квартиру в ОАЭ?

Квартиру нельзя просто «переписать» на наследника: сначала нужен судебный акт о наследниках, потом переоформление в земельном департаменте. Без этого объект, как правило, нельзя продать или перерегистрировать. Точный набор документов зависит от эмирата, суда и статуса объекта, поэтому порядок ниже — общая схема по публикациям практиков.

1. Определить суд. По обзорам, подсудность связана с последним местом жительства, проживания или работы умершего в ОАЭ; если его нет, — с местом нахождения имущества (ст. 3 декрета-закона № 41/2024).
2. Подготовить документы из России. Свидетельство о смерти, документы о браке и родстве, доверенность. Они, как правило, проходят цепочку: орган страны выдачи, консульство ОАЭ, МИД ОАЭ, затем перевод на арабский. ОАЭ нет в таблице участников Апостильной конвенции на сайте HCCH, поэтому апостиля обычно недостаточно.
3. Подать заявление в суд ОАЭ. Заявить, какое право должно применяться, и доказать его, если это не право ОАЭ. Судья по наследству устанавливает наследников и может принимать меры по сохранности и описи имущества.
4. Получить судебный акт и письмо суда. Для Дубая источники указывают такой пакет: уведомление о наследовании, удостоверения Emirates ID или паспорта наследников, письмо суда в Земельный департамент и, при ипотеке, справка банка об отсутствии возражений.
5. Переоформить объект в DLD (Земельный департамент Дубая). Иностранные наследники, по описанию практиков, могут быть записаны как собственники без резидентской карты, если документы о наследстве в порядке.
6. Решить, что дальше. Совместное владение, продажа, выкуп доли одним из наследников. Если решение принято заранее, оно экономит месяцы.

Сколько это занимает? Закон единого срока не устанавливает. По описанию местных консультантов, без зарегистрированного завещания оформление обычно занимает месяцы: банк, земельный департамент и реестр ждут, пока суд установит наследников. Это ориентир участников рынка, а не норма. Счета за обслуживание и ипотека за это время никуда не уходят: решите, кто и как платит, и зафиксируйте это письменно.

Иностранный судебный акт о наследстве в ОАЭ не исполняется автоматически: суд проверяет его по ст. 222 декрета-закона № 42 от 2022 года, включая подсудность, извещение сторон и публичный порядок. Поэтому российское решение суда само по себе в DLD не приведёт.

Что с квартирой, если у неё ипотека, арендатор или застройщик?

Смерть владельца не прекращает договоры, и каждая из этих историй требует отдельной проверки. Они не меняют круг наследников, но определяют, сколько денег останется на разделе.

• Ипотека. Для переоформления нужна справка банка, а при наличии долга — договорённость о его погашении. Проверьте, есть ли страховка жизни по кредиту.
• Аренда. Договор продолжается, а арендные платежи могут застрять на заблокированном счёте. Выясните у управляющей компании, куда они идут.
• Строящийся объект. Если квартира ещё не сдана, посмотрите договор с застройщиком: есть ли условия о смерти покупателя и что будет с графиком платежей.
• Совместная собственность. Федеральный закон, по обзорам, не передаёт долю автоматически второму совладельцу. Поэтому «квартира на двоих с женой» не означает, что она вся теперь её.

Банковские счета в ОАЭ обычно блокируются до судебного акта, а судьба совместного счёта зависит от условий банка. Значит, отложите на расходы деньги из других источников.

Налоговая часть на российской стороне: доходы в порядке наследования, как правило, освобождены от НДФЛ (п. 18 ст. 217 НК РФ). Но последующая продажа и аренда считаются отдельно и зависят от налогового статуса наследника. Если при этом идёт развод, стоит прочитать статью о том, что будет с унаследованным имуществом при разводе.

Как избежать таких проблем, если владелец ещё жив?

Самый надёжный способ — зарегистрированное в ОАЭ завещание, если владелец не мусульманин. Этот шаг делается при жизни и закрывает большую часть проблем выше. Какой вариант выбрать, зависит от объектов и эмирата.

Что важно при подготовке: согласовать завещание в ОАЭ с российским, чтобы новое не отменило старое случайно. Брак может отменить завещание DIFC, если в нём нет оговорки о намерении вступить в брак, а развод лишает силы распоряжения в пользу бывшего супруга. Учтите и то, что Закон № 25/2025, по обзорам, снизил возраст дееспособности в ОАЭ до 18 лет: условия о наследовании «с 21 года» стоит перечитать.

Оформление завещания — не замена семейному разговору. Если у владельца есть бизнес и родственники в нескольких странах, наследственный план стоит собирать целиком, см. статью о наследстве за границей.

Пример из практики: типовая ситуация

Типовая ситуация (условный пример, не дело конкретного клиента). Гражданин России, не мусульманин, постоянно жил в Москве, имел резидентскую визу ОАЭ и квартиру в Дубае, купленную во втором браке. Завещания нет. Остались вдова, дочь от первого брака и сын от второго брака.

Первая задача — не суд, а расчёт. По правилам ст. 11 вдове достанется половина, детям — по четверти. По российским правилам при покупке в браке (и если родителей умершего нет в живых) вдова получила бы 2/3, дети — по 1/6. Если бы квартира была куплена до второго брака, все трое получили бы по трети. Значит, дочь сначала выясняет, когда и на какие деньги покупали объект, какой режим имущества действовал и был ли брачный договор. Параллельно проверяется, действует ли резидентство на дату смерти: от него зависит, какие нормы применимы.

Затем семья либо договаривается и подаёт в суд согласованную позицию, либо каждый идёт своим путём и ждёт решения. Это пример логики, а не прогноз исхода: результат зависит от суда и доказательств.

Что делать в первые 7 и 30 дней

Первые 7 дней.

1. Найдите свидетельство о праве собственности (title deed) или договор с застройщиком, контакты управляющей компании и банка.
2. Определите статус владельца: резидентская виза, Emirates ID, вероисповедание по документам, семейное положение.
3. Узнайте, есть ли завещание: в реестрах DIFC, судов Дубая или ADJD, а также у нотариуса в России.
4. Сохраните доступ к оплате коммунальных услуг и обслуживания, чтобы не копить долги.

Первые 30 дней.

1. Обратитесь к юристу ОАЭ за оценкой применимого режима и суда.
2. Посчитайте доли по всем вероятным режимам и поймите свою позицию.
3. Начните легализацию российских документов и подготовьте доверенность.
4. Откройте наследственное дело в России, если есть российское имущество или отец жил здесь: российский срок принятия наследства — шесть месяцев — идёт отдельно (ст. 1154 ГК РФ).
5. Обсудите с семьёй, что делать с объектом после оформления.

Ошибки, которые стоят дороже всего

• Считать, что всё решит шариат, или, наоборот, что он никогда не применится. Режим зависит от фактов.
• Просить о применении «своего» права, не посчитав доли. Российское право не всегда выгоднее именно вам.
• Полагаться на российское свидетельство. DLD действует по акту суда ОАЭ.
• Пропустить российский срок, занимаясь только Дубаем. Российские активы и шесть месяцев никто не отменял.
• Экономить на легализации и переводе. Ошибка в цепочке возвращает вас на начало и отнимает месяцы.
• Поверить брокеру, который обещает решить вопрос без суда. Для переоформления нужен документ суда.

Частые вопросы

Могут ли в ОАЭ поделить квартиру по шариату, если отец был православным? По закону 2022 года шариат не применяется к немусульманам по умолчанию. Риск обсуждают, если не очевиден режим, например отец не жил в ОАЭ или есть вопрос о вероисповедании. Это нужно проверить с местным юристом до подачи заявления.

Можно ли получить квартиру, если я не живу в ОАЭ? Да. Наследник-иностранец, по описанию практиков, может быть записан как собственник без резидентской карты. Действовать можно через представителя по надлежаще оформленной доверенности.

Какое право лучше: ОАЭ или российское? Зависит от вашей роли в семье и истории покупки. Для ребёнка от первого брака при квартире, купленной в браке, доли по праву ОАЭ обычно выше, а для вдовы, наоборот, российское право может быть выгоднее. Сначала нужен расчёт, потом позиция.

Можно ли написать завещание за отца после его смерти? Нет. После смерти можно только провести процедуру и, если все согласны, договориться о разделе. Соглашение тоже проверяют с местным юристом.

Что будет, если наследников нет вообще? По обзорам нового закона, финансовые права иностранца без наследников, находящиеся в ОАЭ, могут стать вакфом (благотворительным фондом) согласно ст. 17 Закона № 25/2025. К семье с живыми наследниками это не относится.

Сколько стоит оформить наследство на квартиру в Дубае? Бюджет складывается из юриста ОАЭ, судебных и регистрационных сборов, перевода, легализации и, при споре, доказывания иностранного права. Запросите письменную смету у местного юриста: тарифы и сборы со временем меняются.

Когда звать юриста

Юрист нужен, если владелец умер без завещания, родственники расходятся в том, какое право применимо, отец не жил в ОАЭ постоянно или кроме квартиры есть другие активы в разных странах. Если объект единственный, а семья согласна, часть работы сможет выполнить юрист ОАЭ.

«Горшков, Морозов и партнёры» ведёт такие дела так: дело ведёт партнёр лично, юристы и бухгалтеры работают в одной команде, поэтому расчёты и финансовый анализ делаем сами.

Работа начинается с оценки перспектив — отдельного этапа до договора на ведение дела. Партнёр изучает документы и оценивает: что можно сделать, какой сценарий реален и сколько будет стоить каждый следующий этап. На выходе — расчёт долей по вероятным режимам и задание для юриста ОАЭ: заключение по праву ОАЭ он даёт сам. Стоимость самой оценки и срок её подготовки называем до начала работы — позвоните или напишите в Telegram, ответим в тот же день. Дальше каждый этап идёт по фиксированной смете. По договорённости часть вознаграждения может зависеть от результата (гонорар успеха); что считается результатом, записывается в договоре, а базовая часть сметы от исхода не зависит. Если перспектив мало, скажем об этом до договора.

+7 495 769-07-77 · Telegram t.me/gorshkovmorozovlegal · info@gmlegal.ru · Москва, ул. Пятницкая, 6/1с1 · оставить заявку. Конфиденциально.

Подробнее о практике — разрешение споров.

---

Материал подготовлен юристами практики разрешения споров и корпоративного права «Горшков, Морозов и партнёры». Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию по конкретному делу.